Sprzedaż działki może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT, choć nie zawsze jest to oczywiste. Często osoby prywatne nie prowadzące działalności gospodarczej są zaskoczone, gdy dowiadują się, że mogą być uznane za podatników VAT. W niniejszym artykule przedstawimy, jaki jest podatek vat od sprzedaży działek budowlanych i kiedy sprzedaż działki podlega opodatkowaniu VAT.
Definicja działalności gospodarczej w kontekście VAT
Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), podatnikami są osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel czy rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej w ustawie o VAT jest znacznie szersza niż w innych ustawach i może obejmować sprzedaż działki nawet przez osoby, które nie prowadzą formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej.
Kiedy sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu VAT?
Sprzedaż działki budowlanej w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT. Jeśli natomiast chodzi o sprzedaż prywatną, to wyróżniamy dwie konkretne sytuacje:
- Zarząd majątkiem prywatnym – Jeżeli sprzedaż jest dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie jest traktowana jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT. Osoba sprzedająca działkę nie działa wtedy jako podatnik VAT, a transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT.
- Działalność gospodarcza – Gdy sprzedający podejmuje działania charakterystyczne dla działalności handlowej, takie jak uzyskanie warunków przyłączenia mediów, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy czy profesjonalne przygotowanie działki do sprzedaży, transakcja może zostać uznana za działalność gospodarczą i podlegać VAT.
Jaka stawka VAT na sprzedaż działki budowlanej? – przykład
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał Wiążącą Informację Stawkową (WIS) dla nieruchomości gruntowej
Przedmiot interpretacji: działka niezabudowana w księdze wieczystej działka oznaczona jako grunty orne, przeznaczona zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako:
RM.01 – teren zabudowy zagrodowej,
ML.04 – tereny zabudowy rekreacji indywidualnej,
WS.03 – tereny wód powierzchniowych śródlądowych,
KDW.04 – tereny dróg wewnętrznych,
KDW.03 – tereny dróg wewnętrznych,
TI.01 – tereny infrastruktury technicznej.
WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)
Rozstrzygnięcie: teren budowlany
Stawka podatku od towarów i usług: 23%
Podstawa prawna: art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy
0111-KDSB1-1.440.159.2024.4.ND – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 27.05.2024 r.
UZASADNIENIE
Dyrektor KIS oparł się przede wszystkim na planie zagospodarowania przestrzennego. Klasyfikacja gruntu w księdze wieczystej okazuje się nieistotna.
Uzasadnienie zastosowania stawki 23%
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Wobec powyższego przedmiotowy towar – działka spełnia definicję terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z terenem budowlanym, który nie jest objęty obniżoną stawką podatku, stwierdzić należy, że jego sprzedaż, podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.
Stawka VAT i zwolnienia
Jak pisaliśmy wyżej, standardowa stawka VAT na sprzedaż działki wynosi 23%. Istnieją jednak dwie sytuacje, w których dostawa działki może być zwolniona z VAT:
- Sprzedaż terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane – Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, sprzedaż terenów niezabudowanych, które nie są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jest zwolniona z VAT.
- Sprzedaż gruntów wykorzystywanych na cele działalności zwolnionej z VAT – Jeśli grunt był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a przy jego nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, sprzedaż również możesz korzystać ze zwolnienia.
Sprzedaż działki a VAT – wnioski
Sprzedaż działki może podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wykonując czynności charakterystyczne dla działalności gospodarczej. Kluczowe jest, aby przed przystąpieniem do transakcji dokładnie przeanalizować wszystkie działania związane z przygotowaniem działki do sprzedaży. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych z obowiązkiem zapłaty VAT.
Podatek VAT przy sprzedaży działki – podsumowanie
Pamiętaj, że każdy przypadek jest inny i warto skorzystać z profesjonalnej porady, aby mieć pewność, że wszystkie aspekty podatkowe zostały odpowiednio uwzględnione. Jeśli prowadzisz działalność i planujesz sprzedaż działki, skontaktuj się z naszym biurem rachunkowym. Pomożemy Ci z rozliczeniem przeprowadzonej transakcji.